沖縄軍用地基本情報

軍用地とは

　軍用地とは、アメリカ軍及び自衛隊施設のために提供されている土地です。これらの土地は沖縄の住民や日本国のものですから、土地所有者には国から借地料としてお金が支払われます。
　2013年のデータでは県内の地主に支払われた借地料は合計で877億円です。この軍用地は頻繁に売買されており、これによる経済波及効果と合わせた額は1,647億円と発表されています。
　軍用地を購入すると、その時点で土地を国に貸すことになります。借主が国であるため安定した収益を低リスクで得ることができます。しかも賃借料は毎年値上がりしており、需要も高まっているため、販売価格も上昇しています。他の不動産投資と比べて、低リスクで効率の高い収益を得られると大変注目されている物件と言えます。
　但し、軍用地は購入しても、基地内の土地であるため、見に行くこともできません。登記簿謄本や航空写真等で確認できるだけです。不安を感じる方もいるかもしれませんが、心配は無用です。

軍用地販売価格の仕組み

　毎年国と土地連（一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会）の話し合いによって借地料が決められます。ここで決まるのは軍用地全体の借地料で、これを各地域で細かく設定していきます。
　100㎡の軍用地の借地料が10万円として、これに特定の倍率を掛けて価格が決まります。この倍率はあくまでも売却希望者と購入希望者の需給関係で変化するもので、2010年頃は30倍前後でしたが、2022年現在は50倍前後から60倍にもなっています。
　50倍で販売されると価格は500万円となります。平米単価は通常価格を面積で割って5万円となります。しかし軍用地の場合は借地料の10万円を100㎡で割って1000円とするのが通常です。
　平米単価は高ければ価値があり、低ければ価値が低いとなるのですが、平米単価が低ければ同じ金額でより広い面積を購入できるので、一概にどちらかが高価値とは言えないのです。

借地料の格差

　借地料は物件によって大きな差があります。例えば平成30年、嘉手納弾薬庫の１㎡単価は461円であるのに対し、嘉手納飛行場は1479円です。
　この違いは、まず地目によるものです。宅地は高く農地や原野は安く設定されました。借地料が最初に決められた頃、中北部は農地や原野が多かったため、当然低く設定されたのです。しかし、沖縄の発展に伴って土地利用の状況も大きく変化しました。そのため借地料の調整は毎年行われ現在に至っています。

軍用地の購入費用

　軍用地を購入する場合、物件価格以外に仲介手数料と移転登記費用が必要です。仲介手数料は「販売価格の3％+6万円」または「年間借地料の1倍」という設定があります。これは販売業者によって異なります。
　さらに、移転登記費用・司法書士費用・印紙代に加え、登録免許・税固定資産税・不動産取得税等の税金がかかります。これらは物件の価格によって変化しますので、購入時にしっかりと確認が必要です。

＊このサイトで紹介する数値データは、全て沖縄県ホームページで公開されている情報をもとに作成しています。