軍用地その他の情報

地目について

　本来、借地料は地目により画一的に評価されたわけですが、様々な経緯を経て、現在の借地料になりました。この地目は日本の法律制度なので、宅地でなければ家は建てられません。しかし、軍用地内はアメリカですから、日本の法律は通用しません。したがって宅地でなくても家は建てられるはずです。
　また地目は、不動産登記法により登記官によって、その土地を総合的、客観的に判別し、認定されるとありますが、実際にその地に行くことができない軍用地では不可能なのです。

土地の種別について

　土地の分類には地目というものがあり、宅地・田・畑・山林・原野・墓地等22種があります。これに分類されないものは雑種地となります。田・畑は農地です。軍用地の借地料が初めて決められた時、借地料は地目によって金額が設定されました。
　当然、宅地は高く、原野等は安く設定されました。その結果、那覇周辺は高価になり、中部以北は安価になったのです。それからおよそ50年経過する中で、土地連は国と交渉を続け借地料の値上げを成し遂げてきたわけです。その過程において、「宅地見込地」という評価分類が取り入れられました。
　宅地見込地は本来不動産鑑定評価において用いられる「土地の種別」の分類名で、意味としては「宅地」に変更しても問題ない、あるいはいずれ宅地に変更できるといったところです。これにより地目が原野であっても、「宅地見込地」に指定された軍用地は、宅地に近い評価がなされ、借地料を上げることができたのです。

借地料の日割り清算

　借地料は4月1日から翌年3月31日までの期間に対する金額が8月頃に支払われます。したがって10月頃に買った軍用地の借地料は半分の権利があるはずです。業者によって「日割り清算あり」「清算なし」と表示している場合もありますし。業者の方からは何も言わないということも考えられます。最悪1年分の借地料を取り損ねてしまう可能性もあります。購入を検討する際はしっかりとご確認ください。
当社ではこの日割り計算についても明確なご説明いたします。

返還予定の軍用地

　現在、牧港補給地区・普天間飛行場・キャンプ瑞慶覧は返還が予定されています。この３つはとても人気の高い物件です。それはこれらの物件は沖縄県の大動脈である国道58号沿いに位置し、しかも返還後は、一等地になることが間違いないからです。
　返還後は国が危険物除去作業を行います。その後所有者に引渡されるのですが、その引渡しから3年間は給付金として借地料が支払われます。さらに区画整理事業の認可で土地の使用収益の見込みがつくまで、特別給付金が支払われるのです。
　返還後の注意点も重要です。返還後の土地区画整理事業により土地の面積は減歩（げんぶ）されます。減歩とは土地区画整理事業において、道路や公園等の整備のため、土地所有者が平等に土地を提供することです。この減歩割合は状況によって様々ですが、50%に及ぶ場合もあるようです。これによりその土地の価値が上がるため所有者に損失は生じないとされています。しかし、所有地の面積が100㎡程度の場合、減歩によって家も建てられない土地となってしまうかもしれないのです。　

黙認耕作地について

　米軍基地はフェンスに囲まれた中にあるイメージですが、実はフェンスの外にもあるのです。フェンス内は軍事基地ですから、実弾演習も行われます。そこで、フェンス内で行う軍事行為がフェンス外に影響を及ぼしたとしても安全を確保できるよう、フェンス外も軍用地となっている場合があるのです。この場合のみ、実際にその軍用地に行き見ることができます。
　更にそこで農業が行われている場所もあるのです。米軍はこれを黙認しています。それが黙認耕作地です。　黙認耕作地において農業を行っているのはそこの地主ではない可能性があります、地主は借地料を受取っていますし、知らない場合もあるのです。
　黙認耕作地の売買には注意が必要です。より詳しい調査を行った上で購入することをお勧めします。

＊このサイトで紹介する数値データは、全て沖縄県ホームページで公開されている情報をもとに作成しています。